第一太平戴维斯:整幢物业成交主导2020年末季市场

尽管疫情反覆,经济前景亦未见明朗,2020年下半年的整幢物业/整幅土地销售依然录得显着上升,成交量及成交价值与2020年上半年相比分别上升76%及353%,但市场仍未回到2017/18年的高峰水平。

第一太平戴维斯发布2020年第四季香港写字楼及零售投资报告指出,尽管疫情反覆,经济前景亦未见明朗,2020年下半年的整幢物业/整幅土地销售依然录得显着上升﹙与2020年上半年相比,成交量上升76%,成交价值上升353%﹚,但市场仍未回到2017/18年的高峰水平。季内最大宗投资成交为太古城中心一期写字楼,物业作价98.45亿港元,买家为以基汇资本为首的财团﹙包括Schroder Pamfleet、宏利及中银人寿﹚,平均价格为每平方英尺15,600港元。同时,从第四季度其他主要成交可以看到,去年整体市场的买家背景多元,包括投资基金、发展商、本地投资者、内地买家均有参与市场活动,反映他们对未来市场前景的整体信心向好。

保就业计划于去年11月结束,加上第四波疫情随后爆发,打击中小企营商前景,分层业权物业市场气氛再度受压;但因应双倍印花税取消带来的刺激作用,工商物业,尤其是1,000万以下的低价物业成交于12月出现强劲反弹。分层写字楼及零售物业成交量由9月209宗的近期高位下跌37%至10月的132宗,并在11月靠稳,月内录得126宗成交。受惠于双倍印花税取消带动市场气氛,12月成交量回升至143宗。

甲级写字楼业主态度持续软化,加上较积极的卖家成功出售物业,除了自用买家外,趁低吸纳的买家亦再度主导写字楼市场。写字楼成交于去年12月按月回升25%,而1,000万以下细价写字楼最受追捧,于同月录得69宗成交,较11月反弹69%。

核心地区高低两端价格的物业成交量上升︰美国银行中心19楼五个单位﹙约6,000平方英尺﹚作价1.42亿港元售出,每平方英尺平均价格约23,000港元,为该商厦的近期低位;高端市场方面,中环中心48楼﹙25,695平方英尺﹚以9.8亿港元售予内地发展商合生创展,交易以股份转让形式进行,平均价格为每平方英尺38,139港元,属中环中心近期高位。成交价格出现差距,反映写字楼业主及买家观点分歧。

因应第四波疫情爆发,社交距离措施在12月后收紧,抵销了取消双倍印花税对投资市场的利好因素。由于超级市场/街市所受影响较小,非核心区零售再度表现理想,吸引投资者兴趣。去年第四季的零售销售额虽然跌幅放缓,但大部分核心零售物业业主具持货能力,意味业主与准买家仍存在巨额价格差距,核心零售市场因此变化不大。

虽然整体投资环境仍面对未来数月营商及零售前景的不确定因素,但市场部分资金已聚焦高端市场,特别是整幢物业市场。同时,部分发展商/业主亦积极出售非核心资产使资金回流。展望2021年第一季,任何出售这类整幢物业/地块的成交,将表示这部分的投资市场早于业主自用市场迎来全面复苏。

至于零售物业市场能否全面复苏,仍将视乎本地控疫情况,其中边境重开对旅客及资金流入本地至关重要。假如疫情于2021年上半年有所改善,边境于下半年逐步重启,我们预期甲级写字楼及一线地铺价格将于上半年下跌5%至10%,并在第三季开始回稳,上半年的成交量亦有望持续去年末的升势。

第一太平戴维斯香港研究及顾问谘询部主管盛世民先生指出:「由于资金重返投资市场,高端物业成交量持续回升;而零售市场能否全面复苏,仍视乎边境能否重启,以利旅客及资金流入本地。」

第一太平戴维斯香港董事总经理及投资及销售部主管袁志光先生表示:「荔枝角道888号写字楼项目于去年12月开售,开售反应热烈,成为刚过去一季的市场焦点。买家大多看好长沙湾的潜力,因该区未来将重新定位为策略性商业交汇点,并将在未来数年连接大湾区与香港,拥有商业发展策略优势。」

第一太平戴维斯投资部 – 零售销售资深董事方咏清女士指出:「超市/街市铺位在去年第四季表现亮丽,录得数宗位于非核心区的成交,已实现收益率约3%至4%。随着民生零售在近年市场的重要性愈来愈高,预期超市物业将继续受到投资者所垂青。」

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